전세사기피해자를 위한 개인회생절차 지원 제도

전세사기피해자를 위한 개인회생절차 지원 제도

서울회생법원은 전세사기피해자인 채무자의 변제기간 단축, 그리고 채무자가 반환받지 못하는 전세보증금 상당액을 청산가치에 반영하지 않음으로써 채무자가 매월 납입하는 변제액의 부담을 경감하는 방안 등의 전세사기피해자 지원방안을 마련하여 2023.9.1.부터 시행 중입니다. 이를 통해 전세사기피해자는 월 변제 부담을 줄이고 변제기간을 단축함으로써, 보다 빠른 재기와 주거 안정을 도모할 수 있게 되었습니다.

제도 논의의 배경

전세사기피해자 중 대부분이 보유 재산의 상당 부분을 전세보증금으로 사용하거나, 금융기관의 전세자금대출을 통해 전세보증금을 마련합니다. 이렇게 마련한 전세보증금이 사기 피해로 인해 회수되지 못하는 경우가 발생하면, 전세사기피해자는 전세보증금을 돌려받지 못하게 되었음에도 전제대출금은 전액 변제해야 하는 상황에 처하게 됩니다. 이러한 상황은 피해자들의 재정적 부담을 급격히 증가시키고, 일상적인 경제활동을 유지하는 데 큰 어려움을 초래시키게 됩니다. 여기에 대출기관의 독촉까지 이어지면, 전세보증금을 반환받지 못하게 된 임차인들은 사회적⋅경제적으로 매우 취약한 지위에 처하게 됩니다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회 자료에 따르면, 2023년 8월 기준 전세사기피해자 등으로 인정된 건수는 총 3,508건에 달했습니다. 서울회생법원은 이러한 피해자들을 사회적 약자이자 지원이 필요한 채무자로 보고, 보다 현실적인 회생 절차를 마련하게 되었습니다.

주요 내용

1. 변제기간 단축 근거 신설 : 서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호

서울회생법원은 실무준칙 제424호 ‘변제계획의 변제기간’ 제2조 제2항에 ‘전세사기피해자’ 항목(제6호)을 신설했습니다. 이에 따라, 전세사기피해자가 채무자인 경우 변제기간을 3년 미만으로 정할 수 있어, 실무상 최대 24개월(2년)까지 단축된 변제계획안을 제출할 수 있게 되었습니다. 이는 기존 일반 개인회생 절차(3년)보다 1년 이상 짧은 기간으로, 피해자의 경제적 부담을 줄이는 데 기여하고 있습니다.

실무준칙 제424호(변제계획의 변제기간)

제1조(목적)

준칙 제424호는 법 제611조 제5항, 개인회생사건 처리지침(재민2004-4) 제8조에서 정한 변제기간에 관하여 3년 미만의 기간을 변제기간으로 정할 수 있는 구체적 사항을 정하여 채무자의 신속한 구제 및 사회복귀를 도모함을 목적으로 한다.

제2조(3년 미만의 변제기간을 정할 수 있는 경우)

① 채무자가 3년 미만의 변제기간 동안 원금의 전부를 변제할 수 있는 때에는 이자의 변제 여부에 불구하고 원금의 전부를 변제할 수 있는 때까지를 변제기간으로 한다.

② 채무자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 미만의 변제기간동안 원금의 전부를 변제할 수 없는 때에도 그 변제기간을 3년 미만의 기간으로 할 수 있다.

1. 65세 이상의 노인
2. 장애인복지법 제2조에 따른 장애인 중 장애의 정도가 심한 장애인
3. 30세 미만의 청년
4. 3명 이상의 미성년 자녀를 양육하는 자
5. 한부모가족지원법에 따른 한부모가족의 부 또는 모

6. 전세사기피해로 인하여 지급불능에 이르거나 그러한 사실이 생길 염려가 있는 사람으로서, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제14조에 따라 같은 법 제2조 제4호의‘전세사기피해자등’으로 결정 받은 자

③ 법원은 변제계획의 인가요건, 채무자의 수입 및 지출, 개인회생신청에 이르게 된 경우 등을 종합적으로 고려하여, 변제기간을 제1, 2항에서 정한 기간과 달리하여 수정할 것을 명할 수 있다.

2. 변제액 경감 : 청산가치 미반영

법원은 전세사기 피해자가 다음 중 하나에 해당할 경우, 임대차보증금반환채권의 청산가치를 0원으로 산정하여, 그 금액만큼 변제액에서 제외하도록 했습니다.

– 채무자가 특별법상 전세사기피해자 등으로 결정을 받거나 그에 준하는 경우
– 전세 목적 부동산의 경매가 완료되었음에도 전세보증금을 반환 받지 못한 상태로 해당 부동산의 인도가 완료된 경
우
– 임대인이 파산선고 또는 회생절차개시를 받은 경우

또한, 법원은 위 세 요건 중 하나에 해당하지 않는 경우라도, 전세사기피해자가 전세 목적 부동산에 대하여 경매절차에서의 우선변제권은 있으나 배당받을 수 있는지가 불분명한 경우, 임대차보증금반환채권의 청산가치를 전세보증금액보다 감액할 수 있도록 했습니다. 이를 통해 전세사기피해자는 월 변제액의 부담을 줄이고, 회생 절차를 보다 현실적으로 수행할 수 있게 되었습니다.

※ 법률사무소 디에이는 전세사기 피해자를 위한 맞춤형 개인회생 서비스를 제공합니다. 전세보증금을 회수하지 못한 피해자의 변제액을 줄이고 변제기간을 단축할 수 있도록, 서울회생법원 실무준칙을 활용해 최단 24개월 변제계획과 청산가치 미반영 등의 전략을 제시합니다. 고객의 신속한 재정 회복과 주거 안정을 위한 통합적인 법률 서비스를 제공합니다.

제도 남용 방지 장치

법원은 이번 제도가 남용되지 않도록 엄격한 적용 기준을 마련했습니다. 우선, 채무자의 전세사기 피해가 채무자의 지급불능의 주된 원인이 아닌 경우에는 지원 방안의 적용이 제외될 수 있습니다. 또한, 변제기간 중 전세보증금을 반환받게 되는 경우에는, 그 반환액을 반영한 변제계획으로 변경해야 합니다. 이는 채권자들이 정당한 변제를 받을 수 있도록 보호하고, 피해자 지원 제도가 본래 취지와 다르게 남용되는 것을 방지하기 위한 조치입니다.

효과

서울회생법원은 전세사기피해자에 대하여 개인회생 절차에서 시행 중인 금지명령 발령과 더불어 변제기간 단축·청산가치 미반영 제도를 시행하고 있습니다. 이를 통해 전세사기 피해자는 경제적 부담을 줄이고 신속하게 재정적 회복을 도모할 수 있게 되었습니다.


 

정리

전세사기피해자의 경우 개인회생절차에서 변제기간 단축 조치 및 청산가치 미반영 조치(변제액 경감) 등의 지원을 받을 수 있습니다. 서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호의 신설로 전세사기피해자의 변제기간을 3년 미만으로 정할 수 있습니다. 또한, 채무자가 특별법상 전세사기피해자 등으로 결정을 받거나 그에 준하는 경우 등에 해당하는 경우 임대차보증금반환채권의 청산가치를 0원으로 산정하여, 그 금액만큼 변제액에서 제외하도록 했습니다. 다만, 채무자의 전세사기 피해가 채무자의 지급불능의 주된 원인이 아닌 경우에는 지원 방안의 적용이 제외될 수 있습니다.